یک بازار، سه دیدگاه کارشناسی: ارزیابی ریسک اعتباری بانکها در طبقه متوسط، محاسبات خالص سرمایهگذار پس از شارژ ساختمان، و واکاوی ارقام در تنها منطقهٔ کلان دبی که هزینهٔ اقساط مالکیت میتواند از اجارهٔ ماهیانه ارزانتر باشد — بر پایه معاملات مستند اداره اراضی دبی.
جیویسی (Jumeirah Village Circle) بالاترین نرخ بازدهی بخش میانرده بازار املاک دبی را دارد — بازدهی ناخالص ترکیبی ۷٫۴۳٪ با ورود از استودیوهای ۴۸۰ هزار درهمی. تنها قطب مسکونی بزرگ دبی است که مجموع اقساط وام و شارژ ساختمان از اجارهٔ ماهیانه واحد مشابه کمتر است. حجم بالای ساختوسازهای جاری سقف طبیعی روی رشد انفجاری قیمت گذاشته؛ تمرکز اصلی استراتژی بر درآمد مستمر از اجارهٔ بلندمدت استوار است.
سرکل مال، پارکها و بافت شهری در حال بلوغ. حس جامعه سالبهسال بهتر میشود. خودرو یا اتوبوس تا ایستگاه مترو حدود ۲ کیلومتر — محصول سبک زندگی ساحلی یا مرکز تجاری نیست.
شاخصهای کلیدی آپارتمان مسکونی. اعداد بر اساس معاملات ثبتشده DLD و پورتالهای اصلی — برای ساختمان و واحد مشخص تأیید کنید.
میانه نزدیک ۱٬۳۸۰ درهم بر فوت با تقاضای پشتیبان از خریداران میانرده. چشمانداز ۴ تا ۶٪ برای ۲۰۲۶؛ تایید ایستگاه مترو اختصاصی محرک جهشی خواهد بود.
سرکل مال، پارکها و بافت شهری در حال بلوغ. حس جامعه سالبهسال بهتر میشود. خودرو یا اتوبوس تا ایستگاه مترو حدود ۲ کیلومتر — محصول سبک زندگی ساحلی یا مرکز تجاری نیست.
یک دارایی، سه سؤال. با دکمههای بالا زاویه را عوض کنید — اعداد حول هدف واقعی سرمایه شما بازچین میشوند.
جیویسی بالاترین نرخ سرمایهگذاری ورودی در مجموعهٔ پرچمدار (حدود ۵٫۰۶٪) را دارد — اما ریسک اعتباری ناشی از حجم عرضه در دست ساخت هم بالاترین است. با افت نرخ بهره، اولین منطقهٔ میانرده است که به خودکفایی نزدیک میشود.
| سناریو | بازده خالص | DSCR | دیدگاه |
|---|---|---|---|
| حالت پایه (وام ۸۰٪) | 0.0% | undefined× | اهرم منفی — باریکترین فاصله در مجموعه داده |
| اجاره +۸٪ | 0.0% | undefined× | بهبود سریع؛ رشد ۸٪ معمول در جیویسی |
| نرخ سود تا ۴٫۲۵٪ | 0.0% | undefined× | نزدیک نقطهٔ سر به سر — جیویسی اولین منطقهٔ خودکفا با افت نرخ |
| فقط وام ۵۰٪ | 0.0% | undefined× | حد آستانهٔ بانک راحت پشت سر گذاشته میشود |
| خرید نقدی | 0.0% | undefined× | ۵٫۱٪ خالص — بهترین بازده نقدی مرکزی دبی |
| ریسک | برداشت | رتبه |
|---|---|---|
| حجم بالای عرضه در دست ساخت | جیویسی مداوم در سه منطقهٔ برتر تحویل واحد جدید دبی است. حجم بالای پروژههای در دست ساخت، رشد انفجاری قیمت را محدود میکند — هر افزایش تقاضا سازندگان بیشتری به منطقه میکشد. | UNDEFINED |
| اشباع اجارهٔ کوتاهمدت (استودیو) | اشباع بازار از استودیوهای مشابه، نرخ درآمد شبانه (ADR) را برای واحدهای کوچک به زیر ۳۰۰ درهم کاهش داده — چون عرضه از تقاضای گردشگری در موقعیت غیرگردشگری بیشتر است، نه صرفاً محدودیت سلیقهای. | UNDEFINED |
| فشردگی بازدهی | با بلوغ جیویسی و جایگزینی سرمایهگذار با کاربر نهایی، بازدهی به میانگین آپارتمان دبی (حدود ۷٫۱۵٪) فشرده میشود. بد نیست (نشانهٔ رشد) اما خریدار درآمدمحور باید مدل کند. | UNDEFINED |
| وابستگی به خودرو / اتصال | بدون مترو مستقیم در جیویسی. رفتوآمد روزانه با خودرو یا اتوبوس تا نزدیکترین ایستگاه (حدود ۲ کیلومتر). بزرگترین شکاف در برابر JLT و بیزینس بی برای جذابیت مستأجر. | UNDEFINED |
| نقدشوندگی / خروج | جیویسی از پرمعاملهترین جامعهها (حدود ۱۲٬۰۰۰ اجاره در سال). ریسک نقدشوندگی پایین — برعکس ریسک عرضه. | UNDEFINED |
| پراکندگی کیفیت ساخت | دامنهٔ بسیار وسیع کیفیت — از بینهاتی و سمانا پریمیوم تا برجهای سرمایهگذاری پایینرده. شارژ ساختمان متناسب متفاوت است. | UNDEFINED |
+۱۸٪ در ۲۰۲۵ (تایید اولیه خط آبی مترو)؛ چشمانداز ۴ تا ۶٪ برای ۲۰۲۶ با محدودیت حجم عرضه در دست ساخت — داستان رشد بلندمدت بر کمیابی نیست.
نرخ سرمایهگذاری ورودی ۵٫۰۶٪ — بالاترین چهار منطقهٔ پرچمدار قبلی. اولین منطقهٔ خودکفا با افت نرخ.
حدود ۱۲٬۰۰۰ اجاره + فروش بالا. پرمعاملهترین جامعهٔ مسکونی دبی.
بالاترین ریسک عرضه در مدلها. هر سیگنال تقاضا سازندهٔ بیشتر. اشباع استودیو واقعیت فعلی.
استودیو از ۵۸۰ هزار درهم میتواند حدود ۶٫۰۶٪ بازده نقدی پس از کسر هزینههای خدمات بدهد. کیفیت مدیریت ساختمان و اشباع اجارهٔ کوتاهمدت در موجودی استودیو را پیش از خرید بررسی کنید.
| واحد | باند قیمت | اجاره سالانه | ناخالص | خالص |
|---|---|---|---|---|
| آپارتمان استودیو | 480k درهم–700k درهم | 36k درهم–52k درهم | 7.9% | 6.4% |
| آپارتمان ۱ خواب | 700k درهم–1.1M درهم | 55k درهم–78k درهم | 7.0% | 5.7% |
| آپارتمان ۲ خواب | 1.0M درهم–1.6M درهم | 70k درهم–102k درهم | 6.8% | 5.4% |
| آپارتمان ۳ خواب | 1.4M درهم–2.3M درهم | 95k درهم–138k درهم | 7.2% | 5.8% |
| Townhouse 3 bed | 1.6M درهم–2.8M درهم | 100k درهم–150k درهم | 5.8% | 4.4% |
*بازده خالص پس از شارژ ساختمان، ۵٪ خالی بودن و مدیریت شخصی. واحد کوچکتر → بازده بالاتر.
+۱۸٪ در ۲۰۲۵؛ چشمانداز ۴ تا ۶٪ در ۲۰۲۶ با محدودیت حجم عرضه در دست ساخت.
حدود ۶ تا ۷٪ هزینه اما قیمت مطلق پایین — ۳۵ هزار درهم اداره اراضی روی استودیوی ۵۸۰ هزار. بازگشت کمتر از ۲ سال.
۶٫۰۶٪ بازده نقدی (استودیو، خرید نقدی) — بهترین بازده به ازای هر درهم در مرکز دبی. ورود زیر ۶۰۰ هزار.
بهترین نسبت درآمد به قیمت در دبی. ریسک عرضه واقعی اما نقدشوندگی خروج را تعدیل میکند. نگهداری ۳ تا ۵ سال.
تنها منطقهٔ کلان دبی که مجموع اقساط وام و شارژ ساختمان از اجارهٔ ماهیانه کمتر است. یکخوابهٔ ۹۲۰ هزار درهمی با تودیع پیشپرداخت ۲۰٪: حدود ۵٬۱۰۰ درهم مالکیت در برابر ۵٬۴۰۰ اجاره — صرفهجویی ۳۰۰ درهمی از ماه نخست. با افق سکونت ۳+ سال، اجارهنشینی توجیه اقتصادی ندارد.
| واحد | متراژ معمول | اجاره / سال | ≈ ماهانه |
|---|---|---|---|
| آپارتمان استودیو | 340–490 فوت | 36k درهم–52k درهم | 4k درهم |
| آپارتمان ۱ خواب | 620–870 فوت | 55k درهم–78k درهم | 5k درهم |
| آپارتمان ۲ خواب | 980–1380 فوت | 70k درهم–102k درهم | 7k درهم |
| آپارتمان ۳ خواب | 1400–2000 فوت | 95k درهم–138k درهم | 10k درهم |
| Townhouse 3 bed | 1700–2400 فوت | 100k درهم–150k درهم | 10k درهم |
مزیت: سرکل مال، پارکها و بافت شهری پویا — حس جامعه در حال بلوغ و قابل پیادهروی.
محدودیت: بدون مترو مستقیم؛ رفتوآمد روزانه وابسته به خودرو. نزدیکترین ایستگاه حدود ۲ کیلومتر.
وابسته به خودرو. بدون مترو در جیویسی. اتوبوس تا نزدیکترین مترو. پیاده تا مراکز اشتغال نیست.
مناسب خانوادهٔ جوان و زوج. مدارس در ۱۰ تا ۱۵ دقیقه رانندگی. رستوران و امکانات جامعه در حال رشد.
سرکل مال، پارکها، استخر. حس جامعه در حال بهبود. دبی مارینا نیست — اما دلپذیر و در حال رشد.
تنها منطقهٔ بزرگ که مالکیت ماهانه از اجارهٔ معادل ارزانتر است. ۱٬۳۸۰ درهم بر فوت در برابر ۲٬۱۰۰+ در مرکز.
این منطقه یک بازار واحد نیست — چند بخش با پروفایل بازده و خریدار متفاوت.
پروژههای تحویلشده بینهاتی، سمانا و مشابه — تأسیسات مدرن، شارژ رقابتی، تقاضای مستأجر قوی. ورود از حدود ۵۸۰ هزار برای استودیو.
نقطهٔ شیرین بازدهی. کیفیت مدیریت تعمیرات و نگهداری را پیش از پیشنهاد تأیید کنید.
محصول خانوادگی از ۱٫۵ میلیون درهم. بازدهی پایینتر از آپارتمان اما تقاضای سکونت خانوادههای جوان در حال رشد.
پروژههای تحویلشده بینهاتی (Binghatti) · سمانا (Samana)، پانتئون و بلگراویا (Belgravia) · دوخوابهٔ ورودی در موجودی قدیمیتر جیویسی
بالاترین نرخ بازدهی ناخالص در گرید استودیو و یکخوابه. شارژ ساختمان ۱۱ تا ۱۶ درهم بر فوت — مزیت بزرگ؛ اما بررسی دقیق کیفیت مدیریت تعمیرات و نگهداری (Facility Management) پیش از خرید الزامی است. بازدهی خالص ۷٫۵٪ تا ۸٫۵٪ | سطح ریسک: کم تا متوسط | مناسب: سرمایهگذاران بازدهمحور، خریداران خانه اول و خریداران مقیم خارج از امارات.
فازهای جدید سمانا، دانوب و بینهاتی · آفپلن ۱ تا ۲ خواب با تحویل ۲۰۲۶ تا ۲۰۲۸
فازهای جدید دانوب، سمانا و بینهاتی با پلن پرداخت ۷۰/۳۰ و تحویل ۲۰۲۶ تا ۲۰۲۸. بازار پیشخرید در ۲۰۲۵ رشد حدود ۱۰٪ ثبت کرده؛ ریسک تأخیر تحویل و اثر حجم بالای عرضه همزمان را در محاسبات لحاظ کنید. بازدهی متصور ۶٫۵٪ تا ۷٫۵٪ | سطح ریسک: متوسط | مناسب: رشد سرمایه تدریجی و خریداران با تامین مالی سبک.
ویلاهای ۳ تا ۴ خواب با باغ خصوصی · تاونهاوسهای زون ۱۴ و ۱۵ نزدیک سرکل مال
ویلاهای ۳ و ۴ خوابه با حیاط اختصاصی و تاونهاوسهای زونهای ۱۴ و ۱۵ نزدیک سرکل مال. بازدهی نقدی پایینتر از آپارتمان اما تقاضای سکونت خانوادههای جوان در حال رشد و نقدشوندگی پایدار. بازدهی خالص ۴٫۸٪ تا ۶٫۰٪ | سطح ریسک: پایین | مناسب: خریداران نهایی خانوادگی و حفظ سرمایه بلندمدت.
خردهفروشی همکف در حوالی سرکل مال · واحدهای کوچک رستوران و کلینیک در کلاسترهای جیویسی
واحدهای همکف در مجاورت سرکل مال و دفاتر اداری با نرخ اجاره حدود ۷۵ درهم بر فوت. بازدهی ناخالص ۷٪ تا ۹٪ با فرض نرخ عدم اشغال ۲۰٪ — موفقیت کاملاً به موقعیت دقیق پاخور تجاری وابسته است.
ورود به اجارهٔ کوتاهمدت در جیویسی نیازمند احتیاط بالاست. منطقه توریستی ساحلی نیست و اشباع استودیوها نرخ درآمد شبانه (ADR) را زیر ۳۰۰ درهم کاهش داده. استراتژی برتر: اجارهٔ بلندمدت یا اجارهٔ کوتاهمدت فقط برای واحدهای یک و دوخوابه باکیفیت در برجهای گرید A.
بازده بروشور هزینههای واقعی حساب شما را نادیده میگیرد. یک معامله وارد کنید و بازده خالص بگیرید.
با یکخوابه معمولی پر شده. برای واحد هدف تنظیم کنید — بازده بروشور هزینههای واقعی حساب شما را نادیده میگیرد.
برآورد جهتدار فقط برای غربالگری. برای مدل کامل وام + بازدهی از ماشینحساب بازدهی کاتالیستوراستفاده کنید. مشاوره سرمایهگذاری نیست.
انتخاب کنید واحد شما از چه چیزی سود میبرد — کانال، اثر داونتاون، مترو، مارینا — برای دیدن بازه تأثیر در سالهای آینده.
بازه جهتدار ۲ تا ۴ سال — راهنمای غربالگری، نه پیشبینی قیمت.
واحد شما از چه چیزی سود میبرد؟
زمین خالی بیشتر → ساخت بیشتر → اثر ماندگار کمتر.
فرض ما: ارتقای امکانات محلی، فاصله پیاده (زیر ۱ کیلومتر)، زمین خالی زیاد / عرضه سنگین (مثل مرکز دبی).
مدلی ساده بر پایه پروژههای واقعی امارات (کانال آب دبی، ماراسی بیزینس بی، وین آل مرجان). نتیجه واقعی به زمانبندی تحویل، نرخ بهره و بازار گسترده بستگی دارد. مهمترین عامل میزان زمین آزاد اطراف پروژه است: همان جاذبه جایی که زمین کم است ارزش بیشتری اضافه میکند. مشاوره سرمایهگذاری نیست.
جایگاه جیویسی میان مناطق اصلی آپارتمان دبی — از نظر بازده، قیمت ورود و رشد.
| منطقه | بازده ناخالص | میانگین قیمت/فوت | پروفایل |
|---|---|---|---|
| جیویسیشما اینجا هستید | ~7.0% | ~1,150 | بالاترین بازدهی میانهٔ بازار دبی، ارزانترین مسیر فریهولد، پرمعاملهترین جامعه — بازی درآمد و خرید اول |
| بیزینس بی | ~6.3% | ~1,750 | کنار کانال در مرکز شهر، حدود ۵۲٪ گرانتر بر فوت، بازدهی کمی پایینتر اما مترو و مرکزیت بیشتر |
| دبی مارینا | ~5.8% | ~1,900 | سبک زندگی ساحلی و مارینا، حدود ۶۵٪ گرانتر بر فوت، بازدهی پایینتر — پریمیوم سبک زندگی در برابر درآمد جیویسی |
| JLT | ~6.3% | ~1,250 | مجاور مارینا، مترو (بالای جیویسی)، چشمانداز دریاچه — گزینهٔ میانهٔ رقیب |
| Dubai Hills Estate | ~6.4% | ~1,600 | شهرک پریمیوم، زمین گلف، مدارس بهتر — حدود ۳۹٪ گرانتر اما رشد قوی؛ خریداران جیویسی اغلب بعداً اینجا میروند |
| Dubai Silicon Oasis | ~7.6% | ~870 | بازدهی بالاتر، قیمت پایینتر، مرکز فناوری — فقط درآمد با سبک زندگی ضعیفتر از جیویسی |
در بازار حال حاضر (۲۰۲۶)، میانگین قیمت آپارتمانها در جیویسی حدود ۱٬۳۸۰ درهم به ازای هر فوت مربع است. استودیوها در بازه ۴۸۰ تا ۷۰۰ هزار درهم، واحدهای یکخوابه بین ۷۰۰ هزار تا ۱٫۱۵ میلیون درهم و واحدهای دوخوابه بین ۱ تا ۱٫۶۵ میلیون درهم معامله میشوند. متوسط ارزش یک سبد خرید ترکیبی در این منطقه حدود ۱٫۲۱ میلیون درهم برآورد میشود.
جیویسی بازدهی ناخالص ترکیبی بالاتری ارائه میدهد (۷٫۴۳٪ در برابر ۶٫۳٪ بیزینس بی) و بهدلیل قیمت ورود پایینتر (۱٬۳۸۰ درهم در برابر ۲٬۱۱۰ درهم بر فوت مربع)، مسیر در دسترستری برای سرمایهگذاران خرد است. با این حال، بیزینس بی از اتصال مستقیم به مترو و مرکزیت تجاری برخوردار است. بیزینس بی بازار توسعهیافته شهری است؛ جیویسی بازار برتر درآمد نقدی خالص.
مناسب برای: سرمایهگذاران متمرکز بر درآمد نقدی مستمر از اجارهٔ بلندمدت، خریداران خانه اول، خانوادههای جوان و افرادی که جریان نقد پایدار ماهیانه را به رشد سرمایه نمادین ترجیح میدهند. توصیه نمیشود به: اپراتورهای اجارهٔ کوتاهمدت در گرید استودیو، سرمایهگذاران با استراتژی خروج سریع (Flip) و خریدارانی که معیار اصلی آنها اتصال پیاده به ایستگاه مرکزی مترو است.
جیویسی تنها منطقهٔ کلان دبی است که مجموع اقساط وام و شارژ ساختمان از اجارهٔ ماهیانه کمتر است. یکخوابهٔ ۹۲۰ هزار درهمی با تودیع پیشپرداخت ۲۰٪ حدود ۵٬۱۰۰ درهم در ماه (وام + شارژ) در برابر ۵٬۴۰۰ درهم اجاره — صرفهجویی ۳۰۰ درهمی از ماه نخست. واضحترین موازنهٔ خرید در برابر اجاره در امارات.
میانگین حدود ۱۳ درهم بر فوت در سال — از پایینترین جامعههای فریهولد دبی؛ دلیل کلیدی بازده خالص بالاتر از مناطق گرانتر. بازهٔ استاندارد ۱۱ تا ۱۶. سابقهٔ RERA هر ساختمان را بررسی کنید — برج قدیم یا مدیریت ضعیف در انتهای بالا.
خیر — مترو مستقیم در جیویسی نیست. نزدیکترین ایستگاه حدود ۲ کیلومتر (جمیرا گلف استیتس). رفتوآمد روزانه وابسته به خودرو است. ایستگاه اختصاصی آینده در اسناد برنامهٔ شهری دبی ۲۰۴۰ ذکر شده؛ تایید و تحویل آن بزرگترین محرک قیمتی پیشرو خواهد بود.
ورود به اجارهٔ کوتاهمدت نیازمند احتیاط بالاست. جیویسی منطقهٔ توریستی ساحلی نیست و اشباع استودیوها نرخ درآمد شبانه (ADR) را زیر ۳۰۰ درهم کاهش داده — علت اصلی پایین بودن نرخ، اشباع عرضه است نه صرفاً توصیه سلیقهای. واحدهای یک و دوخوابه باکیفیت در برجهای گرید A هنوز درآمد معنادار دارند. اجارهٔ بلندمدت استراتژی امنتر است، بهویژه برای استودیو.
سرمایهگذاران متمرکز بر درآمد نقدی مستمر از اجارهٔ بلندمدت، خریداران خانه اول، خانوادههای جوان و افرادی که جریان نقد پایدار ماهیانه را به رشد سرمایه نمادین ترجیح میدهند.
اپراتورهای اجارهٔ کوتاهمدت در گرید استودیو، سرمایهگذاران با استراتژی خروج سریع (Flip) و خریدارانی که معیار اصلی آنها اتصال پیاده به ایستگاه مرکزی مترو است.
پروژههای آفپلن فعال را بر اساس سازنده و برنامه اقساط مقایسه کنید، یا یک معامله را با ابزارهای ما مدل کنید.
ارقام از منابع زیر گردآوری شده: Dubai Land Department (DLD), Property Monitor via Engel & Völkers (April 2026), Bayut Dubai Sales Market Report 2025, GuestReady 2026, Sands of Wealth / Dubai Real Estate analysis (April 2026), DLD Rental Index and REIDIN 2025. بازدهها ناخالص و ترکیبی هستند؛ بازده خالص پس از شارژ ساختمان/نگهداری، فرض ۵٪ خالی بودن و مدیریت شخصی مدل شده. آخرین بهروزرسانی 2026-06-12.
District 11, Jumeirah Village Circle, Dubai · Object 1
شروع از
945K درهم
1 خواب · تحویل Q2 2029
JVC District 11, Jumeirah Village Circle, Dubai · Iman Developers
شروع از
1.8M درهم
2 خواب · تحویل Q1 2029
Jumeirah Village Circle · Object 1
شروع از
1.2M درهم
1 تا 2 خواب · تحویل Q3 2028
