یک بازار، سه زاویه: بانک چگونه این محله را ارزیابی میکند، سرمایهگذار پس از کسر شارژ ساختمان چه میگیرد، و ساکن زندگی کنار کانال و مجاور داونتاون چقدر هزینه دارد — بر پایهٔ معاملات ثبتشدهٔ اداره اراضی دبی، نه تبلیغات.
بیزینس بی عمیقترین بازار درآمد دبی است — حدود ۱۰ هزار معاملهٔ اجارهٔ سالانه با بازدهی ناخالص ترکیبی ~۷٪. موقعیت کنار کانال و اتصال مترو نقدشوندگی را پشتیبانی میکند، اما موج عرضهٔ شهر در ۲۰۲۶ ریسک فشردگی بازدهی در برجهای متوسط ایجاد میکند. برای سرمایهگذاران جریان نقدی که بازدهی اجارهٔ خالص را بر رشد نمادین ترجیح میدهند مناسبتر است.
چند دقیقه تا داونتاون روی کانال آبی دبی. مترو بیزینس بی و دسترسی شیخ زاید اتصال را لنگر میزند. محیط شهری متراکم زندگی و کار — محصول سبک زندگی ساحلی یا ویلایی نیست.
شاخصهای کلیدی آپارتمان مسکونی. اعداد بر اساس معاملات ثبتشده DLD و پورتالهای اصلی — برای ساختمان و واحد مشخص تأیید کنید.
میانگین قیمت نزدیک ۲٬۱۱۰ درهم بر فوت با کف حمایتی از بازآفرینی کانال. پیشبینی ۴ تا ۷٪ برای ۲۰۲۶؛ فشار عرضه سقف رشد در موجودی متوسط را محدود میکند.
چند دقیقه تا داونتاون روی کانال آبی دبی. مترو بیزینس بی و دسترسی شیخ زاید اتصال را لنگر میزند. محیط شهری متراکم زندگی و کار — محصول سبک زندگی ساحلی یا ویلایی نیست.
یک دارایی، سه سؤال. با دکمههای بالا زاویه را عوض کنید — اعداد حول هدف واقعی سرمایه شما بازچین میشوند.
بانک منطقهٔ خوشنام نمیخرد — جریان نقدی و ریسک آن را قیمتگذاری میکند. در نسبت وام ۷۵٪، شاخص پوشش بدهی زیر ۱٫۰؛ با اهرم ~۵۰٪ شرط بانکی برقرار میشود.
| سناریو | بازده خالص | DSCR | دیدگاه |
|---|---|---|---|
| حالت پایه | 0.0% | undefined× | اهرم منفی |
| اجاره +۱۰٪ | 0.0% | undefined× | بهبود، هنوز زیر ۱٫۰ |
| نرخ سود تا ۴٫۲۵٪ | 0.0% | undefined× | نزدیک نقطهٔ سر به سر |
| قیمت -۱۵٪ | 0.0% | undefined× | ورود بهتر؛ ارزش را رصد کنید |
| فقط نسبت وام ۵۰٪ | 0.0% | undefined× | شرط بانکی برقرار شد |
| ریسک | برداشت | رتبه |
|---|---|---|
| خط لولهٔ عرضه | ~۱۰۵٬۰۰۰ واحد شهر در ۲۰۲۶؛ بیزینس بی بار پیشفروش فعال دارد | UNDEFINED |
| فشردگی بازدهی | نرخ بازدهی خالص (~۴٫۵٪) زیر نرخ وام (~۵٫۵٪) | UNDEFINED |
| نقدشوندگی / خروج | ~۱۰٬۰۰۰ اجاره + هزاران فروش سالانه | UNDEFINED |
| دوام درآمد | پایهٔ اشتغال مرکز تجاری + سبک زندگی کانال = تقاضای مستأجر متنوع | UNDEFINED |
| تمرکز توسعهدهنده | حضور سنگین تکتوسعهدهنده (مثلاً بینحاتی) در موجودی جدید | UNDEFINED |
| پراکندگی کیفیت ساخت | شکاف وسیع بین برجهای دورهٔ ۲۰۱۰ و موجودی برنددار جدید | UNDEFINED |
+۸ تا ۱۰٪ گذشته؛ کمبود کانال + مجاورت داونتاون ارزش میانمدت را پشتیبانی میکند.
ناخالص ~۷٪، نرخ بازدهی خالص ~۴٫۵٪. قوی در استودیو؛ ضعیف واحد بزرگ در برابر هزینهٔ بدهی.
از عمیقترین بازارهای دبی. ریسک تخفیف فروش اجباری کمینه.
بزرگترین نکتهٔ ارزیابی ۲۰۲۶–۲۷. خط لوله را در قیمت لحاظ کنید.
بروشور ~۷٪ میگوید؛ حساب شما ~۵٫۴٪ بازده نقدی پس از اداره اراضی دبی، آژانس، شارژ ساختمان، خالی ماندن و مدیریت. سوابق شارژ ساختمان هر برج را ببینید.
| واحد | باند قیمت | اجاره سالانه | ناخالص | خالص |
|---|---|---|---|---|
| آپارتمان استودیو | 650k درهم–1.3M درهم | 55k درهم–75k درهم | 7.0% | 5.6% |
| آپارتمان ۱ خواب | 1.0M درهم–1.9M درهم | 75k درهم–105k درهم | 6.3% | 5.0% |
| آپارتمان ۲ خواب | 2.0M درهم–3.2M درهم | 110k درهم–160k درهم | 5.7% | 4.5% |
| آپارتمان ۳ خواب | 3.3M درهم–5.5M درهم | 160k درهم–240k درهم | 5.0% | 3.9% |
*بازده خالص پس از شارژ ساختمان، ۵٪ خالی بودن و مدیریت شخصی. واحد کوچکتر → بازده بالاتر.
رشد گذشتهٔ محکم؛ نزدیکمدت با موج عرضهٔ ۲۰۲۶ سقف دارد.
~۶ تا ۷٪ هزینهٔ معامله. برنامهٔ پیشفروش نیاز نقد را نرم میکند.
~۷٪ ناخالص / ~۵٫۴٪ خالص استودیو. برتر برای بازار مرکزی نقد ارز سخت.
نقدشوندگی + درآمد بدون مالیات ریسک عرضه را برای نگهداری ۵+ سال جبران میکند.
برای ساکن، بازده سرمایه سؤال اشتباه است. هزینهٔ مسکن ماهانه در برابر اجاره مهم است — روی یکخوابهٔ معمولی، مالکیت بعد از ~۴ تا ۶ سال پس از بازگشت هزینهٔ معامله از اجاره بهتر میشود.
| واحد | متراژ معمول | اجاره / سال | ≈ ماهانه |
|---|---|---|---|
| آپارتمان استودیو | 400–500 فوت | 55k درهم–75k درهم | 5k درهم |
| آپارتمان ۱ خواب | 700–850 فوت | 75k درهم–105k درهم | 8k درهم |
| آپارتمان ۲ خواب | 1100–1400 فوت | 110k درهم–160k درهم | 11k درهم |
| آپارتمان ۳ خواب | 1700–2200 فوت | 160k درهم–240k درهم | 16k درهم |
موقعیت مزیت اصلی است — چند دقیقه تا داونتاون، کنار کانال آبی دبی، با مترو و دسترسی شیخ زاید.
نکات منفی: متراکم، ترافیک ساعات اوج، سبک زندگی شهری برج بلند؛ کیفیت موجودی بین برج قدیم و جدید متفاوت است.
مترو، شیخ زاید، چند دقیقه تا داونتاون و فرودگاه. مرکزی سخت شکست داده میشود.
برج بلند متراکم؛ مدارس/فضای سبز محدود در برابر جوامع ویلایی.
کنار کانال، رستوران، زندگی و کار قابل پیاده. شهری و پرانرژی.
ارزانتر از داونتاون برای دسترسی تقریباً یکسان؛ در مطلق ارزان نیست.
این منطقه یک بازار واحد نیست — چند بخش با پروفایل بازده و خریدار متفاوت.
تکمیلهای جدیدتر با ویوی کانال و تأسیسات مدرن. شارژ ساختمان پایینتر، تقاضای مستأجر قویتر.
بهترین توازن بازدهی و قیمت. سابقهٔ مدیریت تأسیسات را قبل از پیشنهاد تأیید کنید.
بالاترین بازدهی ناخالص منطقه اما ریسک عملیاتی بالاتر. سوابق شارژ ساختمان در پورتال ارائهدهندهٔ خدمات املاک ضروری است.
موجودی قدیمی برجهای اگزکیوتیو · برجهای اولیه بینحاتی
برجهای میانردهٔ قدیمیتر بیزینس بی از بالاترین بازدهیهای ناخالص در مرکز دبی برخوردارند. تأیید سوابق شارژ ساختمان در پورتال ارائهدهندهٔ خدمات املاک الزامی است؛ در سازههای پیش از ۲۰۱۲ بهدلیل استهلاک تجهیزات مکانیکی، هزینهٔ عملیاتی ممکن است افزایش یابد.
بینحاتی آکوارایز (شروع از ~۱٫۴ میلیون درهم)
پیشفروش برنامهٔ پرداخت و ~۱۲٪ رشد بالقوه در دوران ساخت را میدهد، اما ریسک تحویل و زمانبندی دارد. موجودی آماده اجارهٔ فوری و بازرسی کیفیت، اما قیمت کامل پیشپرداخت و پریمیوم برای موجودی برتر رو به کانال.
یک تا سهخوابهٔ رو به کانال، برجهای ویوی برج خلیفه
واحدهای رو به کانال بزرگترین پریمیوم منطقه را دارند. موجودی پس از ۲۰۱۶ و کنار کانال آبی دبی تقاضای اجارهٔ پایدار بالاتری دارد.
رزیدنسهای باگاتی توسط بینحاتی (شروع از ~۱۹٫۴ میلیون درهم) · برج بورج بینحاتی جاکوب اند کو (شروع از ~۸٫۴ میلیون درهم)
رزیدنسهای برنددار مانند باگاتی و جاکوب اند کو شارژ ساختمان بالاتر و بازدهی خالص فشردهتر دارند — بازی حفظ سرمایه نه درآمد.
اجارهٔ دفتر کلاس الف حدود ۱۶۰ درهم بر فوت؛ نرخ خالی بودن ~۱۱٪ و رو به کاهش. برای سرمایهگذاران نهادی و تنوعبخشی.
بازده بروشور هزینههای واقعی حساب شما را نادیده میگیرد. یک معامله وارد کنید و بازده خالص بگیرید.
با یکخوابه معمولی پر شده. برای واحد هدف تنظیم کنید — بازده بروشور هزینههای واقعی حساب شما را نادیده میگیرد.
برآورد جهتدار فقط برای غربالگری. برای مدل کامل وام + بازدهی از ماشینحساب بازدهی کاتالیستوراستفاده کنید. مشاوره سرمایهگذاری نیست.
انتخاب کنید واحد شما از چه چیزی سود میبرد — کانال، اثر داونتاون، مترو، مارینا — برای دیدن بازه تأثیر در سالهای آینده.
بازه جهتدار ۲ تا ۴ سال — راهنمای غربالگری، نه پیشبینی قیمت.
واحد شما از چه چیزی سود میبرد؟
زمین خالی بیشتر → ساخت بیشتر → اثر ماندگار کمتر.
فرض ما: پروژهای در مقیاس لندمارک بزرگ، فاصله پیاده (زیر ۱ کیلومتر)، زمین خالی زیاد / عرضه سنگین (مثل مرکز دبی).
مدلی ساده بر پایه پروژههای واقعی امارات (کانال آب دبی، ماراسی بیزینس بی، وین آل مرجان). نتیجه واقعی به زمانبندی تحویل، نرخ بهره و بازار گسترده بستگی دارد. مهمترین عامل میزان زمین آزاد اطراف پروژه است: همان جاذبه جایی که زمین کم است ارزش بیشتری اضافه میکند. مشاوره سرمایهگذاری نیست.
جایگاه بیزینس بی میان مناطق اصلی آپارتمان دبی — از نظر بازده، قیمت ورود و رشد.
| منطقه | بازده ناخالص | میانگین قیمت/فوت | پروفایل |
|---|---|---|---|
| بیزینس بیشما اینجا هستید | ~6.3% | ~2,110 | مرکز تجاری کنار کانال، بازار اجاره عمیق، مجاور داونتاون با تخفیف |
| داونتاون دبی | ~5.8% | ~2,400 | آدرس پرستیژ، بازدهی پایینتر، پریمیوم نزدیکی برج خلیفه |
| دبی مارینا | ~6.1% | ~1,900 | سبک زندگی کنار آب بالغ، ساحل جمیرا بیچ، تقاضای مستأجر عمیق |
| جمیرا ویلج سرکل | ~7.1% | ~1,050 | بالاترین بازدهی، ورود مقرونبهصرفه، کمتر مرکزی، حجم قوی |
| JLT | ~6.3% | ~1,250 | ارزش مجاور مرکز تجاری، ویوی دریاچه، حس جامعهٔ تثبیتشده |
در ۲۰۲۵–۲۰۲۶، آپارتمانهای بیزینس بی میانگین ~۲٬۱۱۰ درهم بر فوت دارند (میانهٔ اداره اراضی دبی ~۱٬۸۴۵ تا ۲٬۱۱۴). فروش ترکیبی ~۲٫۲ میلیون درهم. استودیو از ~۶۵۰ هزار؛ یکخوابه ۱٫۰ تا ۱٫۹ میلیون؛ دوخوابه ۲٫۰ تا ۳٫۲ میلیون. برنددار مثل رزیدنسهای باگاتی بالای ۸ میلیون درهم.
بیزینس بی ~۷٪ بازدهی اجارهٔ ناخالص ترکیبی. استودیو ~۷٫۰٪، یکخوابه ~۶٫۳٪، دوخوابه ~۵٫۷٪، سهخوابه ~۵٫۰٪. پس از شارژ ساختمان (~۱۴٫۷۵ درهم بر فوت)، خالص ۴٫۵ تا ۵٫۵٪.
برای درآمد یکی از عمیقترین بازارهای اجارهٔ دبی — ~۱۰٬۰۰۰ قرارداد اجاره/سال با ~۷٪ ناخالص. قیمت ~۹٪ در ۲۰۲۵؛ ۴ تا ۷٪ در ۲۰۲۶. ریسک کلیدی موج عرضهٔ ~۱۰۵ هزار واحد ۲۰۲۶ — موجودی با کیفیت و موقعیت بهتر محبوبترند.
بله. بیزینس بی فریهولد — ملیتهای خارجی مقیم یا غیرمقیم با مالکیت کامل. ۴٪ اداره اراضی دبی + ~۲٪ آژانس و اداری. خرید ۲ میلیون+ میتواند ویزای طلایی دهساله بدهد.
میانگین ~۱۴٫۷۵ درهم بر فوت در سال (شاخص اداره اراضی دبی). استاندارد ~۱۳ تا ۱۸؛ برنددار تا ۱۸ تا ۲۵+ درهم بر فوت. مالک چه ساکن باشد چه خالی بپردازد.
اجارهٔ یکخوابه ~۷۵٬۰۰۰ تا ۱۰۵٬۰۰۰ درهم/سال. خرید یکخوابه ~۱٫۵ میلیون با ۲۰٪ سپرده: ~۷٬۰۰۰ درهم/ماه وام + ~۱۱٬۰۰۰ درهم/سال شارژ ساختمان. مالکیت معمولاً بعد ~۴ تا ۶ سال از اجاره بهتر میشود.
پیشفروش برنامهٔ پرداخت و ~۱۲٪ رشد بالقوه در ساخت را میدهد، اما ریسک تحویل و زمانبندی دارد. موجودی آماده اجارهٔ فوری و بازرسی کیفیت، اما قیمت کامل پیشپرداخت و پریمیوم برای موجودی برتر رو به کانال.
سرمایهگذاران جریان نقدی، خریداران بینالمللی اولینبار در سطح استودیو، و حرفهایهایی که زندگی و کار کنار کانال مجاور داونتاون میخواهند.
خریدارانی که رشد نمادین یا حفظ سرمایهٔ اولترا لوکس میخواهند — موجودی برنددار اینجا بازدهی را با آدرس معاوضه میکند.
پروژههای آفپلن فعال را بر اساس سازنده و برنامه اقساط مقایسه کنید، یا یک معامله را با ابزارهای ما مدل کنید.
ارقام از منابع زیر گردآوری شده: Dubai Land Department (DLD) transaction records, DLD service-charge index, RERA, REIDIN 2025, Leading UAE property portals and Published Dubai market reports Q1–Q3 2025. بازدهها ناخالص و ترکیبی هستند؛ بازده خالص پس از شارژ ساختمان/نگهداری، فرض ۵٪ خالی بودن و مدیریت شخصی مدل شده. آخرین بهروزرسانی 2026-06-12.
Business Bay, Dubai · DAMAC Properties
شروع از
3.3M درهم
2 خواب · تحویل Q1 2027
Business Bay · Ellington Properties
شروع از
3.3M درهم
1 تا 4 خواب · تحویل Q3 2027
Business Bay, Dubai · Danube Properties
شروع از
1.7M درهم
استودیو تا 5 خواب · تحویل Q2 2029
