یک بازار، سه دیدگاه کارشناسی: ارزشگذاری آپارتمانهای تنه اصلی، تحلیل ویلاهای شاخهای و ارزیابی اقامتگاههای نمادین هلال. بررسی رفتار مؤسسات مالی، سرمایهگذاران با ثروت کلان و خریداران نهایی در بازاری که ۸۶٪ معاملات آن نقدی است — بر پایه دادههای مستند اداره اراضی دبی.
پالم جمیرا آدرسی تکرارناپذیر با عرضه کاملاً محدود و ثابت است. در این بازار، حفظ سرمایه و درآمد اجارهٔ کوتاهمدت پریمیوم ارکان اصلی سودآوریاند — نه بازدهی اجارهٔ بلندمدت. با حدود ۸۶٪ معاملات نقدی، منطقه برای خریداران نقدی با تمرکز بر حفظ داراییهای کلان ایدهآل است؛ بازدهی خالص ۳٫۵ تا ۴٫۵٪ مکمل رشد سرمایه است.
ساحلهای خصوصی، آرامش شاخهها، آتلانتیس و بلوواترز در دسترس. مونوریل تنه را به برجهای دروازه وصل میکند؛ خودرو برای بیشتر رفتوآمدهای روزانه ضروری است. قویترین محصول سبک زندگی مسکونی دبی با قیمت پریمیوم.
شاخصهای کلیدی آپارتمان مسکونی. اعداد بر اساس معاملات ثبتشده DLD و پورتالهای اصلی — برای ساختمان و واحد مشخص تأیید کنید.
عرضهٔ ثابت جزیره ساختار قیمتی دفاعی پشتیبانی میکند. ویلای شاخه رشد ۲۰۲۵ را پیش برد؛ چشمانداز ۴ تا ۷٪ برای ۲۰۲۶ با پروژههای هلال بهعنوان معیار بالاتر.
ساحلهای خصوصی، آرامش شاخهها، آتلانتیس و بلوواترز در دسترس. مونوریل تنه را به برجهای دروازه وصل میکند؛ خودرو برای بیشتر رفتوآمدهای روزانه ضروری است. قویترین محصول سبک زندگی مسکونی دبی با قیمت پریمیوم.
یک دارایی، سه سؤال. با دکمههای بالا زاویه را عوض کنید — اعداد حول هدف واقعی سرمایه شما بازچین میشوند.
پالم وثیقهٔ ترازنامهٔ خریداران با سرمایهٔ بالا است، نه ملک درآمدزا. با وام ۷۰٪ روی دوخوابهٔ معمولی، شاخص پوشش بدهی حدود ۰٫۸۳ — بانک کمیابی و برند را قیمت میگذارد، نه پوشش اجاره.
| سناریو | بازده خالص | DSCR | دیدگاه |
|---|---|---|---|
| حالت پایه (وام ۷۰٪) | 0.0% | undefined× | اهرم منفی — ملک درآمدزا نیست |
| اجاره +۱۵٪ | 0.0% | undefined× | رشد اجاره قوی در ۲۰۲۵؛ فاصله در حال بسته شدن |
| نرخ سود تا ۳٫۵٪ | 0.0% | undefined× | نزدیک شاخص پوشش بدهی ۱٫۰ با افت نرخ |
| فقط وام ۵۰٪ | 0.0% | undefined× | نزدیک حد آستانهٔ بانک با وام محافظهکارانه |
| خرید نقدی (معمول) | 0.0% | undefined× | ۸۶٪ معاملات. ۳٫۸٪ خالص + حدود ۲۵٪ رشد سالانه |
| ریسک | برداشت | رتبه |
|---|---|---|
| موجودی فرسودهٔ آپارتمان | آپارتمانهای تنه (۲۰۰۶ تا ۲۰۱۲) اکنون ۱۴ تا ۲۰ سال دارند. چرخهٔ بازسازی تأسیسات، سرمایش و آسانسور آغاز شده؛ شارژ ساختمان در برخی ساختمانها صعودی است | UNDEFINED |
| جزیره با دسترسی محدود | پالم دو ورودی دارد (پل دروازهٔ پالم + تونل هلال). اختلال در زیرساخت، نقدشوندگی و رضایت مستأجر را بهشدت تحت تأثیر قرار میدهد | UNDEFINED |
| فشردگی بازدهی | نرخ سرمایهگذاری خالص ۳٫۸٪ (آپارتمان) — پایینترین چهار منطقه. ویلا حدود ۳٫۳ تا ۴٫۵٪. بازار درآمد نیست؛ اگر رشد متوقف شود، بازده کل فرو میریزد | UNDEFINED |
| نقدشوندگی / خروج | فقط حدود ۳٬۵۰۰ معامله در سال در برابر ۱۰٬۰۴۹ بیزینس بی — نازک نسبت به تعداد واحدها. ویلاهای نمادین (۳۰ میلیون درهم+) ۶ تا ۱۸ ماه در قیمت فروش میمانند | UNDEFINED |
| سختگیری اجارهٔ کوتاهمدت | سازمان گردشگری دبی میتواند مجوز اقامت موقت را محدود کند؛ برخی مالکان ویلای شاخه با رأی جامعه اجارهٔ کوتاهمدت را محدود کردهاند | UNDEFINED |
| ریسک ساحلی / دریا | بالا آمدن سطح دریا و طوفان ریسک فیزیکی کم اما غیرصفر برای جزیرهٔ مصنوعی کمارتفاع دارد. هزینهٔ بیمه و مقاومسازی ممکن است در دههها آینده بالا رود | UNDEFINED |
ویلا +۲۵٫۱٪ سالبهسال (ValuStrat آذر ۲۰۲۵). آپارتمان حدود +۱۰ تا ۱۲٪ در ۲۰۲۵؛ ۴ تا ۷٪ در ۲۰۲۶.
نرخ سرمایهگذاری خالص ۳٫۸٪ آپارتمان، حدود ۳٫۳٪ ویلا — ضعیفترین پروفایل درآمد چهار منطقه. پالم با نقد تأمین میشود نه بدهی.
حدود ۳٬۵۰۰ معامله در سال — نازک. آپارتمان مناسب؛ ویلای بالای ۳۰ میلیون (۶ تا ۱۸ ماه بازاریابی).
جزیره رشد نمیکند. ریسک عرضهٔ جدید نزدیک صفر. محدودترین بازار مسکونی بزرگ دبی.
یکخوابهٔ ورودی با خرید نقدی حدود ۴٫۳٪ بازده نقدی — پایینترین مناطق پرچمدار. بازده اصلی رشد ویلا (حدود ۲۵٪ سالانه) و کمیابی جزیره است؛ اجارهٔ فعلی مکمل است نه محور.
| واحد | باند قیمت | اجاره سالانه | ناخالص | خالص |
|---|---|---|---|---|
| آپارتمان استودیو | 1.2M درهم–1.8M درهم | 75k درهم–110k درهم | 6.2% | 4.8% |
| آپارتمان ۱ خواب | 1.8M درهم–3.8M درهم | 120k درهم–180k درهم | 5.5% | 4.4% |
| آپارتمان ۲ خواب | 3.5M درهم–7.0M درهم | 200k درهم–310k درهم | 5.0% | 3.8% |
| آپارتمان ۳ خواب | 6.0M درهم–14.0M درهم | 300k درهم–520k درهم | 4.5% | 3.4% |
| ویلا ۳ خواب | 6.0M درهم–11.0M درهم | 280k درهم–450k درهم | 4.5% | 3.4% |
| ویلا ۴ خواب | 10.0M درهم–20.0M درهم | 380k درهم–650k درهم | 3.5% | 2.6% |
| ویلا ۴ خواب | 16.0M درهم–35.0M درهم | 600k درهم–1.2M درهم | 3.9% | 2.9% |
| ویلا ۵ خواب | 22.0M درهم–65.0M درهم | 800k درهم–2.0M درهم | 3.6% | 2.6% |
*بازده خالص پس از شارژ ساختمان، ۵٪ خالی بودن و مدیریت شخصی. واحد کوچکتر → بازده بالاتر.
بهترین در کلاس خود. قیمت ویلا بیش از هر منطقهٔ بزرگ دبی بین ۲۰۲۱ تا ۲۰۲۵ رشد کرد.
۶٫۵٪ هزینه — عدد درهم بزرگ اما قابل مدیریت. افق بلند (۸ تا ۱۵+ سال) کشش را جذب میکند.
۴٫۳٪ بازده نقدی (آپارتمان، خرید نقدی). سرمایهگذاری درآمد نیست — چارچوب صحیح رشد + اجارهٔ کوتاهمدت.
برای حفظ سرمایه با سرمایهٔ بالا در ۵ تا ۱۰+ سال، پالم قویترین مورد تعدیلشده با ریسک در دبی بهدلیل محدودیت عرضه و برند.
بخش عمدهٔ معاملات نقدی است. خرید دوخوابهٔ ۵ میلیونی با وام هزینهٔ سالانهای حدود ۲۶٪ بالاتر از اجاره تحمیل میکند (بازگشت ۱۰ تا ۱۵ سال). برای خریدار نقدی، هزینهٔ جاری فقط شارژ ساختمان (حدود ۳۵ هزار درهم) — کمترین نگهداری سالانه به ازای هر درهم دارایی در مناطق لوکس دبی.
| واحد | متراژ معمول | اجاره / سال | ≈ ماهانه |
|---|---|---|---|
| آپارتمان استودیو | 450–650 فوت | 75k درهم–110k درهم | 8k درهم |
| آپارتمان ۱ خواب | 750–1050 فوت | 120k درهم–180k درهم | 12k درهم |
| آپارتمان ۲ خواب | 1300–1900 فوت | 200k درهم–310k درهم | 21k درهم |
| آپارتمان ۳ خواب | 2000–3200 فوت | 300k درهم–520k درهم | 32k درهم |
| ویلا ۳ خواب | 3500–5000 فوت | 280k درهم–450k درهم | 30k درهم |
| ویلا ۴ خواب | 5000–8000 فوت | 380k درهم–650k درهم | 41k درهم |
| ویلا ۴ خواب | 5500–9000 فوت | 600k درهم–1.2M درهم | 71k درهم |
| ویلا ۵ خواب | 8000–14000 فوت | 800k درهم–2.0M درهم | 113k درهم |
مزیت کلیدی: ساحل خصوصی، آرامش شاخهها و سبک زندگی درجهٔ جهانی — قویترین محصول مسکونی لوکس دبی.
محدودیت: بدون مترو مستقیم؛ رفتوآمد روزانه وابسته به خودرو است. مونوریل و تراموا بخشی از ترانزیت را پوشش میدهند.
بدون مترو. مونوریل و دروازهٔ تراموا کمک میکند اما رفتوآمد ۲۰ تا ۳۰ دقیقه بیشتر از مارینا یا بیزینس بی. وابسته به خودرو برای زندگی روزمره.
ساحل خصوصی، شاخههای آرام، سبک زندگی خانوادگی عالی. معایب: رفتوآمد مدرسه (حدود ۱۵ تا ۲۵ دقیقه) و وابستگی به خودرو.
ساحل خصوصی، آرامش شاخهها، هتل و رستوران درجهٔ جهانی — بهترین محصول سبک زندگی مسکونی دبی.
گرانترین قیمت هر فوت در این مجموعه داده. بیشترین پریمیوم برای آدرس. خانوادههای با بودجه محدود به مارینا یا جیویسی نگاه کنند.
این منطقه یک بازار واحد نیست — چند بخش با پروفایل بازده و خریدار متفاوت.
رویال آتلانتیس، وان اند اونلی و مشابه. بالاترین ارزش سرمایه، پایینترین بازده — حفظ سرمایه و آدرس جهانی خالص.
موتور رشد جزیره. رشد حدود ۲۵٪ در ۲۰۲۵؛ شارژ ساختمان بسته به شاخه و اندازهٔ ویلا متفاوت است.
ورود در دسترستر از حدود ۱٫۲ میلیون درهم. سابقهٔ شارژ ساختمان برجهای ۲۰۰۶ تا ۲۰۱۲ را قبل از قرارداد بررسی کنید.
شورلاین (Shoreline) · گلدن مایل (Golden Mile) · آژور رزیدنسز · ۱۰ دیگریز ایست
نقدشوندهترین کلاس دارایی جزیره. واحدهای طبقات بالا چشمانداز خلیج فارس و دبی مارینا دارند. شارژ ساختمان ۱۸ تا ۲۴ درهم بر فوت — بررسی صندوق ذخیره (Sinking Fund) پیش از خرید الزامی است؛ سازههای تحویل ۲۰۰۶ اکنون به بازسازی تأسیسات نیاز دارند. بازدهی خالص ۴٫۸٪ تا ۵٫۸٪ | سطح ریسک: کم تا متوسط | مناسب: سرمایهگذاران بازدهمحور، سکونت شخصی، ویزای طلایی و اپراتورهای اجارهٔ کوتاهمدت.
خانههای باغی شاخهٔ A تا Q، ۳ تا ۴ خواب
ویلاهای ۳ تا ۴ خوابه در شاخههای A تا Q بدون دسترسی مستقیم به ساحل — حدود ۳۰٪ تا ۴۰٪ ارزانتر از نمونهٔ ساحلی معادل. تقاضای قوی خانوادهها برای اجارهٔ سالانه. بازدهی خالص ۳٫۸٪ تا ۴٫۸٪ | سطح ریسک: پایین | مناسب: رشد سرمایه بلندمدت و سبک زندگی خانوادگی.
ویلاهای ساحلی شاخهٔ D، F و G (۴ تا ۵ خواب)
هستهٔ کمیابی دارایی در دبی — موقعیتهای ساحل اختصاصی در ۱۶ شاخه محدود و غیرقابل تکرارند. قویترین رشد قیمت بین ۲۰۲۱ تا ۲۰۲۵ با جهش ۳۰٪ تا ۵۰٪ در برخی گریدها. بازدهی خالص ۳٫۰٪ تا ۴٫۰٪ | سطح ریسک: بسیار پایین | مناسب: خانوادههای ثروتمند، حفظ ارزش دارایی و اپراتورهای اجارهٔ کوتاهمدت لوکس.
رویال آتلانتیس (The Royal Atlantis) · دبلیو رزیدنسز (W Residences) · سنت رجیس · وان اند اونلی (One&Only) · ریکسوس پریمیوم ناخیل
شارژ ساختمان ۳۰ تا ۵۵ درهم بر فوت — بالاترین نرخ دبی. این کلاس بر پایهٔ بازدهی اجاره خریدوفروش نمیشود؛ داراییهای نمادین جهانی در تراز میفیر، نیویورک و موناکو با هدف تنوعبخشی سبد سرمایه بینالمللی. بازدهی خالص ۲٫۵٪ تا ۴٫۲٪ | سطح ریسک: تمرکز سرمایه | مناسب: خریداران با ثروت فوقکلان و سرمایهگذاران بینالمللی.
لوکسترین محصول بازار گردشگری دبی. ویلای ۵ خوابه ساحلی با نرخ شبانه ۶٬۰۰۰ تا ۱۵٬۰۰۰ درهم و اشغال ۶۵٪ تا ۸۰٪. پس از کارمزد مدیریت (۲۰٪ تا ۳۰٪)، بازدهی خالص اجارهٔ کوتاهمدت میتواند ۶٪ تا ۸٪+ باشد — جذابتر از اجارهٔ بلندمدت (۳٪ تا ۴٪).
بازده بروشور هزینههای واقعی حساب شما را نادیده میگیرد. یک معامله وارد کنید و بازده خالص بگیرید.
با یکخوابه معمولی پر شده. برای واحد هدف تنظیم کنید — بازده بروشور هزینههای واقعی حساب شما را نادیده میگیرد.
برآورد جهتدار فقط برای غربالگری. برای مدل کامل وام + بازدهی از ماشینحساب بازدهی کاتالیستوراستفاده کنید. مشاوره سرمایهگذاری نیست.
انتخاب کنید واحد شما از چه چیزی سود میبرد — کانال، اثر داونتاون، مترو، مارینا — برای دیدن بازه تأثیر در سالهای آینده.
بازه جهتدار ۲ تا ۴ سال — راهنمای غربالگری، نه پیشبینی قیمت.
واحد شما از چه چیزی سود میبرد؟
زمین خالی بیشتر → ساخت بیشتر → اثر ماندگار کمتر.
فرض ما: پروژهای در مقیاس لندمارک بزرگ، مسیر کوتاه (۱ تا ۳ کیلومتر)، تقریباً بدون زمین خالی مجاور.
مدلی ساده بر پایه پروژههای واقعی امارات (کانال آب دبی، ماراسی بیزینس بی، وین آل مرجان). نتیجه واقعی به زمانبندی تحویل، نرخ بهره و بازار گسترده بستگی دارد. مهمترین عامل میزان زمین آزاد اطراف پروژه است: همان جاذبه جایی که زمین کم است ارزش بیشتری اضافه میکند. مشاوره سرمایهگذاری نیست.
جایگاه پالم جمیرا میان مناطق اصلی آپارتمان دبی — از نظر بازده، قیمت ورود و رشد.
| منطقه | بازده ناخالص | میانگین قیمت/فوت | پروفایل |
|---|---|---|---|
| پالم جمیراشما اینجا هستید | ~5.2% | ~3,400 | شناختهترین جزیرهٔ مصنوعی جهان — ساحل خصوصی، اولترا-پریمیوم، عرضهٔ ثابت، قویترین رشد. بازدهی اجاره مکمل رشد سرمایه و پرستیژ است. |
| بیزینس بی | ~6.3% | ~1,750 | بازدهی بالاتر در مناطق پرچمدار، مرکز تجاری کنار کانال — بازی درآمد |
| داونتاون دبی | ~6.3% | ~2,800 | آدرس برج خلیفه، قویترین رشد بعد از پالم، ریسک عرضهٔ کمتر با کنترل اعمار |
| دبی مارینا | ~5.8% | ~1,900 | سبک زندگی ساحلی بالغ، ساحل جمیرا بیچ، بهترین تعادل بازده و سبک زندگی — جایگزین در دسترستر |
| Palm Jebel Ali | — | ~2,500 | پالم دوم (حدود ۸۰ کیلومتر ساحل)، ناخیل — فعلاً پیشخرید؛ معیار جدید ویلای شاخه حدود ۲۰۲۷ تا ۲۰۲۹ |
| Emirates Hills | ~3.0% | ~5,000 | جامعهٔ ویلایی گلف با سرمایهٔ بالا، قیمت مشابه ویلای پالم، حدود ۸۶٪ نقد؛ سبک زندگی متفاوت (گلف در برابر ساحل) |
در ۲۰۲۵–۲۰۲۶، میانگین آپارتمانهای آماده در تنه اصلی حدود ۳٬۴۰۰ درهم بر فوت مربع است. استودیو از ۱٫۲ میلیون درهم؛ یکخوابه ۱٫۸ تا ۳٫۸ میلیون؛ سهخوابهٔ بزرگ از ۶ میلیون درهم به بالا. ویلاهای شاخهای از ۶ میلیون (باغی بدون ساحل) تا بالای ۶۰ میلیون درهم (ساحلی گرید ممتاز).
بازدهی ناخالص آپارتمان حدود ۵٫۰ تا ۵٫۵٪ برای یکخوابه و ۴٫۵ تا ۵٫۰٪ برای دوخوابه. پس از شارژ ساختمان با میانگین ۲۲ درهم بر فوت، خالص ۳٫۵ تا ۴٫۵٪. ویلا حدود ۳٫۳ تا ۴٫۵٪ ناخالص. پالم عمدتاً سرمایهگذاری درآمد نیست؛ منطق سرمایهگذاری رشد و سبک زندگی با اجاره مکمل است.
مناسب برای: خریداران نقدی با سرمایه کلان، متقاضیان رشد سرمایه از طریق ویلا، خریداران نهایی اولترالوکس و اپراتورهای حرفهای اجارهٔ کوتاهمدت ویلاهای ساحلی. توصیه نمیشود به: سرمایهگذارانی که متکی به وام هستند و انتظار دارند اجاره اقساط ماهانه وام را پوشش دهد. منطق اصلی: عرضهٔ ثابت جزیره، برند جهانی و رشد بلندمدت — نه درآمد اجارهٔ فعلی.
خیر. Knight Frank سهماههٔ سوم ۲۰۲۵: حدود ۸۶٪ معاملات پالم جمیرا نقدی است. وام موجود است — ساکنان تا ۷۰٪ وام برای ملک بالای ۵ میلیون — اما خریدار معمول با سرمایهٔ بالا نقد خرید میکند، نه سرمایهگذار درآمد با اهرم.
شارژ ساختمان آپارتمان تنه حدود ۲۲ درهم بر فوت در سال. شورلاین و گلدن مایل حدود ۱۸ تا ۲۵؛ اقامتگاههای برنددار هلال ۳۰ تا ۵۵. ویلا متفاوت محاسبه میشود — معمولاً ۱۵٬۰۰۰ تا ۶۰٬۰۰۰ درهم در سال بهعنوان هزینهٔ جامعه بسته به اندازه و موقعیت.
پالم جمیرا برترین بازار دبی از نظر درآمد هر واحد در اجارهٔ کوتاهمدت است، نه از نظر حجم معاملات. ویلای ساحلی ۵ خوابهٔ مدیریتشده ۶٬۰۰۰ تا ۱۵٬۰۰۰ درهم در شب و ۲ تا ۵ میلیون در سال در برابر ۷۰۰ هزار تا ۲ میلیون در اجارهٔ بلندمدت. آپارتمان ۹۰۰ تا ۱٬۴۰۰ درهم در شب برای ۱ تا ۲ خواب. کارمزد مدیریت ۲۰ تا ۳۰٪. مجوز سازمان گردشگری دبی لازم است؛ قوانین شاخه/ساختمان را قبل از خرید بررسی کنید.
اهداف مالی کاملاً متفاوت است. بیزینس بی با میانگین ۲٬۱۱۰ درهم بر فوت و بازدهی ناخالص حدود ۷٪، بازار ایدهآل درآمد نقدی با اهرم بانکی است. پالم جمیرا با میانگین ۳٬۴۰۰ درهم بر فوت برای آپارتمانها، بازار نقدی مطلق با هدف حفظ سرمایه کلان و سبک زندگی ممتاز است. شکاف رشد ۲۰۲۵: حدود ۹٪ در بیزینس بی در برابر ۲۵٪ در ویلاهای پالم جمیرا.
خریداران نقدی با سرمایه کلان، متقاضیان رشد سرمایه از طریق ویلا، خریداران نهایی اولترالوکس و اپراتورهای حرفهای اجارهٔ کوتاهمدت ویلاهای ساحلی.
سرمایهگذارانی که متکی به وام هستند و انتظار دارند درآمد اجاره اقساط ماهانه وام را پوشش دهد.
پروژههای آفپلن فعال را بر اساس سازنده و برنامه اقساط مقایسه کنید، یا یک معامله را با ابزارهای ما مدل کنید.
ارقام از منابع زیر گردآوری شده: Dubai Land Department (DLD) transaction records, DLD service-charge index, RERA, ValuStrat VPI Dubai Dec 2025 (villa AED 3,048/sqft, +25.1% YoY), REIDIN Residential Price Report Dec 2025 (villa yield 4.63%), Knight Frank Dubai Residential Market Review Q3 2025, Property Monitor / Engel & Völkers Q3 2025, REIDIN 2025 and Leading UAE property portals. بازدهها ناخالص و ترکیبی هستند؛ بازده خالص پس از شارژ ساختمان/نگهداری، فرض ۵٪ خالی بودن و مدیریت شخصی مدل شده. آخرین بهروزرسانی 2026-06-12.
Palm Jumeirah · Ellington Properties
شروع از
49.3M درهم
4 خواب · تحویل Q4 2026
Palm Jumeirah · Beyond by Omniyat
شروع از
4.5M درهم
1 تا 6 خواب · تحویل Q3 2029
Palm Jumeirah, Dubai, UAE · Devmark
شروع از
9.1M درهم
2 تا 4 خواب · تحویل Q1 2027
